01.
“70%-80%百强房企会躺下”
离2022年只有一个月了，媒体抢着报道陶企最长要放半年长假这样的新闻。
受原材料涨价、停电限产等因素的影响，有产区企业从10月份开始就放假，一直要到明年4月份。
但旁边好心人要问的是，半年之后，被遣散的工人们，有多少还能回来?
答案估计是否定的。
一些人会认为，随着对疫情管控手段的成熟，以及房地产走势的触底反弹，相关的供应链企业也会继续迎来反转行情。
11月26日，阳光城集团股份有限公司执行副总裁 吴建斌在易居沃顿授课活动上，发表以《新形势下，房企投融资逻辑及风险管理》为主题的演讲。
阳光控股执行副总裁吴建斌
在这次演讲中，吴建斌抛出了一个很搏眼球的观点：接下来“70%-80%百强房企会躺下”。而整个调控期“至少还会持续4、5年”。
如果按“70%-80%百强房企会躺下”来推导，那作为全面捆绑房地产的陶瓷等装饰材料企业，是否也同比例会消失?
02.
2021年是房地产行业总量顶点
“房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用”，这是一句人们耳熟能详的官话。
而事实上，2020年房地产对GDP贡献率已达7.34%，房地产+建筑业合计贡献是14.5%。房地产+上下游产业的贡献是30%。
也正是基于上述原因，11月24日，人民日报发表的一篇题为《必须实现高质量发展》的文章，一方面重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，另一方面，又指出，必须“因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期”。
但在易居沃顿当天的授课中，旭辉控股董事局主席林中在主题为《新时期、新战略、新变革》的演讲中首先肯定，“中国的地产行业已经过去20年的高速增长期，进入到了平稳发展期。”
旭辉控股董事局主席林中
但他同时表示，2021年将是行业总量的顶点，是行业重要的转折期。明年大概率要回落，但回落会很慢。
今年房地产行业总量是17万亿。未来十年，平均每年15万亿的规模是大概率事件。
今年10月份的统计数据也在支持林中的上述观点。比如，10月商品房销售同环比跌幅均破20%;具有指标意义的“288城房价”，过半城市新房价格都下跌;二手房超过90%城市出现明显降价现象。这也意味着，2015年以来二手房上升大行情结束;70个大中城市商品住宅销售价格同比涨幅继续回落;35城住房租赁价格指数中，多数城市降温，等等。
再比如，房地产信托业务也在强监管下“一落千丈”。截至今年2季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%。
故此，林中的看法是，“在这样的新时期，地产行业一定会发生脱胎换骨的变化，才可以活下去。”
03.
当下房地产行业究竟有多难?
那么，房地产行业接下来会怎么变?
吴建斌认为，在融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。
还有就是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。
总之，原来销售预售是重大的资金来源，现在几乎也没有。
2018年之前，房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。
2018年以来，政策变了，现在房企的资金来源就是经营性现金流，就是销售。
某种程度上讲，现在房企难做就难在这里。
而在监管端，吴建斌认为，恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。
“你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。”
以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱要被政府监管，什么时候给你?竣工再说。
在这种情况下，房地产公司肯定没有好日子过。
04.
万科：“节衣缩食”打造战时氛围
11月17日，网传万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变“黄金时代”的惯性思维方式，将经营理念贯穿全部经营活动，对不产生价值的动作和开支做减法，以及力推“花小钱办大事”。
据悉，为减少不必要的开支，万科要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费。
比如，按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。
同时，避免内部交往过度接待，拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等，杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。
万科董事会主席郁亮(中)
事实上，今天大家或许都还记得，万科董事长郁亮在2018年就提出了著名的口号“活下去”。在万科的认知里，规模超过5000亿元以后，经营安全比规模和速度都重要。
所以在“三道红线”方面，今年上半年，万科回归并保持“绿档”。
11月26日，万科举办临时股东大会，万科董事会主席郁亮携众管理层出席，回应投资者关注问题。
在自由交流环节，被问及对当前行业看法，郁亮表示，当下房地产行业并非“混乱”，而是“混沌”。
他用16字总结：尊重常识，回归常态;阵痛之后，仍有机会。
而据透露，万科2022年最低经营目标比2021年有所下调。
05.
未来房地产定位为“制造业”
那么，接下来，房企们究竟应该如何“活下去”呢?
前述人民日报的那篇重要文章，以下这段我认为很关键，值得大家反复琢磨一一
“顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，新建高品质住房、城市更新、保障性租赁住房建设等均为重要举措。”
这里有三个关键词：高品质住房、城市更新和保障性租赁住房。
“高品质住房”这正是当前主旋律“高质量发展”一个很好的注脚。
所以，现在有人就把未来房地产定位为“制造业”。
此话怎么讲?
“从目前的楼市调控和金融监管基调来看，只要政策不放松，土地价格和预售限价基本框死了项目利润，这种拿地、建设和销售的模式确实跟制造业非常类似。”
以上专业判断的前题应是，商品性住房以后将更加市场化。所以，这意味着，房地产靠土地红利和金融红利赚钱的时代已经过去。
房企还想“活下去”，并赚到点辛苦钱，其“产品力”、“管理力”打造变得很关键。
而郁亮也认为，“未来，好产品、好服务是人们最需要的。”
作为房企的材料供应商，陶瓷企业今年在恒大事件后，对战采渠道的合作变得非常谨慎。但假如经过这一轮的洗牌，活下来的健康房企都按“高质量发展”的目标要求，用“制造业”，而不是用“金融业”的思维模式盖房子，那我们材料商的现金流也一定会更健康。
当然，从“高品质住房”到“城市更新”，再到“保障性租赁住房”，实际上也是在给未来材料供应商们分层。
“高品质住房”需要材料功能、审美双双升级;“城市更新”需要更多的古建筑装饰材料;“保障性租赁住房”，需要材料有更好的性价比。
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