随着调控政策的持续加码，前期火热的楼市正面临着多重风险。而昨夜，又有一个楼市大消息重磅来袭。
2月13日，中国基金业协会发布有关文件，表示调整规则，对私募基金的房地产投资进行管控。在楼市政策趋严的情况下，房价到底会有什么变化?
1、中国基金业协会昨夜发声
2月13日晚间，中国基金业协会(下称协会)通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号文”)，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。
为防范监管套利行为，“4号文”还将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
业内人士认为，“4号文”之下，因为融资方式的限制和渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购还是公开举牌等环节都将受影响。
2、哪16城禁投普通住宅地产项目
“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。
记者也注意到，这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致。此次调控，与此前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。
据悉，除了上述16个城市，未来还将根据住建部的相关规定适时调整范围。
值得一提的是，此次调控限制的是热点城市的普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。
一位接近中国基金业协会的知情人士表示，文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房;推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。
3、房企融资渠道再收紧
除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为”。
有专家表示，虽然16城以外的项目融资仍然可以，但“严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资”一直以来是政策基调。
细读“4号文”可见，重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款;嵌套投资信托计划及其他金融产品;受让信托受益权及其他资产收(受)益权;以明股实债的方式受让房地产开发企业股权;协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
文件中所称“明股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
有分析认为，此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“明股实债”，因为此名义不用看融资项目的资质或资金用途等。但此类融资设计的债性太弱，虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。
此外，记者注意到，中国基金业协会表示，“4号文”基于“新老划断，平稳过渡”的原则。这即是说，存续产品不得新增与该文件不符的投资项目，同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。
4、上季度主要城市住宅地价同比增长7.91%
日前，国土资源部发布了2016年国土资源主要统计数据。数据显示，去年全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%，其中，全国房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。与此同时，主要监测城市综合地价低速温和上行。
去年第四季度末，全国105个主要监测城市综合地价为3826元/平方米，价格环比增长1.43%，同比增长5.31%;商业地价为6937元/平方米，价格环比增长率为0.96%，同比增长率为3.09%;住宅地价为5918元/平方米，价格环比增长2.18%，同比增长达7.91%;工业地价782元/平方米，价格环比增长率为0.64%，同比增长率为2.84%。
国土资源部表示，全国主要监测城市综合地价环比、同比都持续处在低速、温和上行区间;住宅地价环比、同比增速持续扩大，既反映了“去库存”政策效果显现，房地产市场回暖，同时也提示了局部市场可能出现过热的迹象。
5、多家上市房企1月销售额大增
局部市场的过热引来了限购的全面推行，随着政策的持续发力，进入2017年之后，多地的住宅成交量都出现了大幅下降。那各家上市的房地产企业在1月份的销售情况又如何呢?
截至昨日，已有多家上市房企发布了一月的销售数据。但在层层加码的调控背景下，多数上市房企1月的销售数据却同比出现了大幅增长。其中，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股和首创置业同比增幅更是超过100%。而从1月的销售数据来看，碧桂园、万科和恒大销的售规模依然居前。2017年1月，碧桂园实现合同销售金额约486亿元，同比增长288%。万科实现销售额为481.2亿元，同比上涨88%。恒大的销售为372.0亿元，同比增长75.2%。而紧随其后的，保利、龙湖、中海，华夏幸福、华润置地在1月的单月销售金额也都突破了100亿元。
但之前多家机构发布的数据都显示，1月重点城市房地产成交量均出现近30%的下滑。而上市房企的销售反而取得增长。
对此有业内人士指出。由于一手房购房流程比较复杂，房企可以将部分去年年末的订单转移至今年签订。其次，从统计口径来看，合作开发项目成为房企应对高地价、高成本的主要措施。部分房企公布的销售数据可能并未剔除合作方的权益部分。
此外，部分三四线城市一手房市场热度有所提升也助推了房企的销售。但专家预计从全年来看，房企的销售业绩或出现前高后低的走势，房企整体利润率下滑也许将不可避免。
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